Исследование рейтингового агентства НКР предсказывает, что до конца 2026 года доля льготной ипотеки на российском рынке может упасть до 50%, при этом рыночные программы станут основным двигателем рынка. Это первый возврат к «рыночным механизмам» с момента запуска массовой льготной ипотеки в 2020 году.
Ситуация на рынке ипотечного кредитования претерпевает существенные изменения, отмечено исследованием НКР. К концу следующего года банки планируют выдать от 1 до 1,1 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму в пределах 4,7-5,1 триллионов рублей. Это представляет собой увеличение количества на 10–15% и объема на 7–14% по сравнению с показателями за 2025 год (968 тысяч кредитов на сумму в 4,5 трлн руб.).
Однако наиболее значительным изменением является не столько рост количества выдаваемых ипотечных кредитов, сколько переход к новой модели рынка. В 2025 году льготные программы составляли около 82% новых кредитов (73% в предыдущем году), однако по прогнозам НКР их доля может снизиться до половины выдач уже к концу текущего года.
Аналитики отмечают, что средняя ставка ипотечного кредита уже превышает 10% благодаря уменьшению доли льготных программ. По итогам года ожидается ее увеличение до более чем 11%, вернув рынок в условия, схожие с 2017 годом.
Текущая предельная ставка для семейной и IT-ипотечного кредитования составляет 6% годовых, а для дальневосточной и арктической – всего лишь 2%. Это влияет на среднюю ставку по всему портфелю. Вместе с тем, в топ-20 банков зафиксированы рыночные программы с процентными ставками до 18,73%.
НКР предполагает, что снижение ключевой ставки Центробанка (на сегодняшний день она составляет 14.25%) и накопленный отложенный спрос во время строгой денежно-кредитной политики могут поддержать рыночные программы. К концу года объем ежемесячных выдач может превысить отметку в 450 млрд рублей даже при уровне ключевой ставки ЦБ на уровне 13%. В следующем году доля таких программ продолжит расти.
Дополнительным фактором, влияющим на изменения рынка, стало ужесточение условий для участия в государственных программах. С февраля семьи могут рассчитывать только на одну льготную ипотеку, что ранее позволялось каждому взрослому члену семьи.
Однако эксперты отмечают, что если денежно-кредитные условия станут еще жестче во втором полугодии, это может замедлить сокращение доли льготных программ до 50% к концу года.
Говоря о возможностях модификации семейной ипотеки, источники РБК сообщили о планах властей ограничить срок действия условий программы до 15 лет с момента выдачи кредита. Ставки могут зависеть от количества детей в семье и региона покупки недвижимости.
Директор группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин считает, что дальнейшее ужесточение условий может еще больше снизить долю льготных программ до менее чем 50%.
Согласно данным Центробанка за первые пять месяцев текущего года банки выдали ипотечные кредиты на сумму в 1,73 триллиона рублей. Это означает ежемесячный объем в размере примерно 346,6 млрд руб.
Эксперт по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина отмечает растущий спрос на ипотеку среди заемщиков, которые рассчитывают на рефинансирование под более низкий процент через 1-2 года в условиях ожидаемого снижения ключевой ставки. По ее прогнозам, доля рыночной ипотеки может увеличиться до половины выдач к концу следующего года.
Старший директор рейтингов финансовых институтов НРА Павел Жолобов считает возможным снижение доли льготных программ даже ниже 40% за счет роста спроса на вторичном рынке жилья при средней рыночной ставке в диапазоне 10-11%.
Аналитик НИУ ВШЭ Григорий Жирнов подчеркивает, что уже с апреля и мая доля льготных программ упала до менее чем половины. Однако заметного оживления рыночного кредитования можно ждать при снижении процентных ставок ниже 12%, а это возможно лишь в случае достижения ключевой ставки уровня 10-11%.
Руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева обращает внимание на необходимость наличия реального первоначального взноса и закредитованности заемщиков, что может сдерживать значимый рост объема выдач.
Опубликовано: 29 июня 2026, 22:06 | Время чтения: 2 мин | Теги: ипотека, рыночные, механизмы, прогноз, нкр
